Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zanim jednak podpiszesz umowę końcową, jesteś zobowiązany do zawarcia umowy przedwstępnej, która formalnie zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego.
Poniżej znajdziesz wyjaśnienie na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, jakie są formy takiej umowy i jakie pułapki możesz napotkać.
Spis treści:
- Czym jest umowa przedwstępna?
- Rodzaje umowy przedwstępnej
- Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
- Oświadczenie zbywcy – co to jest?
- Podsumowanie
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości właściwej umowy. W przypadku zakupu nieruchomości strona sprzedająca zobowiązuje się przenieść własność konkretnej nieruchomości na kupującego, a kupujący – zapłacić określoną cenę we wskazanym terminie.
Trzeba jasno podkreślić, że sama umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości – właścicielem staje się nabywca dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej i spełnienia wszystkich warunków.
Zalety umowy przedwstępnej:
- Umożliwia skuteczniejsze dochodzenie swoich praw, jeżeli druga strona nie wywiąże się ze zobowiązań.
- Zabezpieczenie interesów obu stron – zarówno kupującego jak i sprzedającego.
- Daje czas na załatwienie formalności – np. uzyskanie kredytu hipotecznego, sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
Jeśli stoisz przed zakupem mieszkania i czujesz, że kredyt to temat, w którym potrzebujesz wsparcia – zapraszam Cię na bezpłatną konsultację. Chętnie pomogę Ci przejść przez cały proces.
Rodzaje umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna może występować w dwóch formach:
1. Umowa notarialna – choć niektórych Klientów zniechęcają opłaty notarialne, daje wyższy poziom bezpieczeństwa:
- Notariusz odpowiada za poprawność dokumentacji.
- W razie uchylania się strony od zawarcia umowy przyrzeczonej można dochodzić jej zawarcia przed sądem.
- Można negocjować stawkę (np. jeśli jednocześnie umawiamy umowę przyrzeczoną u tego samego notariusza).
2. Umowa uproszczona w formie pisemnej (między stronami) – taka umowa może być zawarta bez udziału notariusza – ma pewne ograniczenia, mimo, że wydaje się szybsze i tańsze:
- Wybór tej formy obowiązuje, ale ochrona prawna jest nieco słabsza – jeśli strona nie zawrze umowy przyrzeczonej, jedyną możliwą drogą może być dochodzenie odszkodowania, a nie przymusowego zawarcia umowy.
- Warto wtedy szczególnie starannie zweryfikować stan prawny nieruchomości – numer księgi wieczystej, dodatkowe dokumenty potwierdzające prawo własności.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna powinna jasno określać wszystkie podstawowe informacje dotyczące transakcji.
Ważne jest, aby zawierała:
- tytuł,
- datę zawarcia,
- miejsce zawarcia oraz
- dane stron – czyli pełne imiona i nazwiska, adresy oraz numer PESEL lub NIP kupującego i sprzedającego.
Jeżeli sprzedający reprezentowany jest przez pełnomocnika, pełnomocnictwo powinno być sporządzone w formie notarialnej i dołączone do dokumentów.
Równie istotny jest opis przedmiotu umowy i stanu prawnego nieruchomości. W umowie należy wskazać dokładny adres nieruchomości, numer budynku lub lokalu, powierzchnię użytkową oraz numer księgi wieczystej, jeśli taka została założona. W przypadku, gdy księgi wieczystej nie ma, konieczne jest dołączenie dokumentu potwierdzającego nabycie prawa do nieruchomości, na przykład umowy zakupu, aktu darowizny czy poświadczenia dziedziczenia/orzeczenia o nabyciu spadku. Umowa powinna również zawierać oświadczenie, że nieruchomość jest wolna od obciążeń i roszczeń osób trzecich, a jeśli nieruchomość obciążona jest hipoteką, dołączony powinien być harmonogram spłat określający ile jest kredytu do spłaty. To o tyle ważne, że bank kredytujący zakup musi ten kredyt spłacić, aby móc wpisać się do hipoteki jako jedyny wierzyciel.
Kolejnym ważnym elementem są warunki finansowe transakcji. Umowa powinna wskazywać ustaloną cenę nieruchomości oraz sposób jej zapłaty, a także termin zawarcia umowy przyrzeczonej – zazwyczaj do dwóch miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej. Jeśli w transakcji uczestniczy zadatek lub zaliczka, należy określić jego wysokość, formę płatności, termin przekazania i warunki zwrotu – można negocjować możliwość odzyskania wpłaconego wkładu własnego przy konkretnych warunkach np. 3 decyzji odmownych, lub decyzji wydanej na nie satysfakcjonującą kwotę kredytu.
Podwójny zwrot zadatku reguluje art. 394 § 1 Kodeksu Cywilnego. Dotyczy on sytuacji, gdy strona, która wpłaciła zadatek, sama odstępuje od umowy (lub gdy druga strona niewykonuje umowy) i żąda zwrotu sumy dwukrotnie wyższej niż pierwotnie wpłacona. Kiedy to możliwe: Gdy druga strona (otrzymująca zadatek) nie wykonuje umowy, a ty, jako strona wpłacająca, odstępujesz od umowy. Wówczas możesz zażądać zwrotu dwukrotności zadatku. Zasada ogólna: W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może zachować zadatek (jeśli go otrzymała) lub żądać zwrotu w podwójnej wysokości (jeśli sama go wpłaciła).
Wyjątki:
- Gdy umowa jest wykonywana, zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia.
- W przypadku rozwiązania umowy lub niewykonania jej z winy obu stron lub bez winy którejkolwiek ze stron, zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zwrotu w podwójnej wysokości nie istnieje.
Art. 394. § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
W umowie warto także zamieścić klauzulę określającą skutki niewykonania umowy oraz wskazać podpisy obu stron i ewentualne załączniki, takie jak pełnomocnictwa,podstawa dziedziczenia czy aktualny wydruk z księgi wieczystej. Sam też możesz i powinieneś sprawdzić stan księgi wieczystej. Możesz to zrobić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl
Oświadczenie zbywcy – co to jest?
Oprócz tradycyjnej umowy przedwstępnej, zarówno notarialnej, jak i uproszczonej, istnieje jeszcze jedno rozwiązanie, z którego korzystają niektóre banki. Jest to tzw. oświadczenie zbywcy, lub kupującego, które formalnie nie zobowiązuje sprzedającego do sprzedaży, ale daje kupującemu możliwość złożenia wniosku kredytowego. W praktyce oznacza to, że wniosek o kredyt hipoteczny można rozpocząć nawet wtedy, gdy umowa przyrzeczona nie została jeszcze podpisana.
Bank dokładnie sprawdza, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, czy nie ma roszczeń osób trzecich oraz czy dokumentacja jest kompletna i zgodna z prawem. Dzięki temu kupujący może uzyskać wstępną decyzję kredytową, zanim dojdzie do finalnej umowy zakupu.
Jeśli chcesz otrzymać gotowy wzór oświadczenia zbywcy, skontaktuj się ze mną – prześlę Ci dokument w odpowiedniej wersji.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna, niezależnie od tego, czy zawierana jest u notariusza, czy w formie uproszczonej, jest kluczowym etapem każdej transakcji nieruchomości. Zapewnia bezpieczeństwo zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu, daje czas na załatwienie formalności oraz zabezpiecza interesy stron.
Warto pamiętać, że oprócz tradycyjnych form umowy istnieją też rozwiązania pośrednie, takie jak oświadczenie zbywcy w banku, które umożliwia rozpoczęcie procedury kredytowej i wstępną analizę nieruchomości.
Przed podpisaniem umowy zawsze warto dokładnie sprawdzić dokumentację, stan prawny nieruchomości oraz warunki finansowe, a w razie wątpliwości skonsultować się z ekspertem kredytowym lub notariuszem. Dzięki temu cały proces zakupu nieruchomości staje się przejrzysty, bezpieczny i przewidywalny.
Jeśli chcesz mieć pewność, że niczego nie pominiesz podczas składania wniosku kredytowego, dołącz do mojego newslettera i pobierz gotową checklistę dokumentów, która pomoże Ci uporządkować cały proces.
